Разразившийся финансовый кризис привел к обвальному падения спроса на недвижимость, что в свою очередь привело к падению цен на рынке. Попробуем подробнее разобраться с тем, что произошло и чего нам следует ждать в дальнейшем. Да, мы имеем существенное падение цен, но цены изменились неоднородно в разных секторах рынка недвижимости, где-то они упали очень сильно, где-то не очень, хотя падение весьма значительно, а где-то коррекция была и вовсе небольшой и достаточно кратковременной. Что определяет такую неоднородность рынка? Какие факторы действуют? Какие уроки мы можем для себя извлечь? Давайте разберемся. Для начала изложим факты. По данным оценочной компании "Старт-Альянс", специализирующейся на оценке недвижимости в Москве, падение цен в разных секторах в период с марта 2008 года по март 2009 года составило: офисные помещения - от 15% до 30%, торговые помещения - от 0% до 15%, складские помещения - от 5% до 20%, земля в Подмосковье - от 30% до 50%. По объектам незавершенного строительства, таким как незавершенные загородные дома и квартиры в долевом строительстве, вообще очень трудно назвать конкретные цифры, потому что сделок в этом секторе практически нет. Это связано с тем, что риск приобретения в период кризиса незавершенного объекта достаточно велик, как оценивают его покупатели, а продавцы не могут предоставить соответствующую риску компенсацию в виде снижения цены, поскольку в этом случае эти проекты часто становятся убыточными. Возникает противоречие между оценкой стоимости этих объектов разными сторонами сделки, покупатели и продавцы руководствуются разными подходами при определении цены. Покупатель хочет получить скидку в виде премии за большой риск, а продавец отталкивается от уже произведенных затрат на строительство объекта и не может идти на большие убытки, ведь часто недостроенные объекты уже являются предметом залога и обеспечением взятых кредитов, а банки не могут позволить так быстро обесцениться залоговому имуществу. Наверное сделки осуществляются и в этом секторе, ведь на застройщика давят взятые кредиты и ему нужно либо завершать объект либо продавать его, но скорее эти сделки носят характер реструктуризации задолженности перед банками, а в этом случае очень трудно говорить о цене этих сделок и их условиях. Наибольшее падение цен мы наблюдаем на рынке незастроенных земельных участков. Быстрое падение цен на землю, особенно в не освоенных местах с отсутствием коммуникаций и сетей, - явление хорошо известное специалистам рынка недвижимости. Просто землей много спекулировали, цены выросли на ожиданиях строительного бума, а когда строительство встало, стало понятно, что земля сама по себе, без зданий и инфраструктуры, не может удовлетворять практически никаких потребностей покупателей. Конечно, это привело к обвалу цен. Падение цен на коммерческую недвижимость в секторе офисов, складов и промышленных площадей существенно меньше, чем на землю. Да, мы имеем падение промышленного производства и увольнения в промышленности и секторе услуг, но очень большого всплеска предложений на продажу промышленных зданий и помещений не наблюдается, ведь для бизнеса - это средства производства и распродавать свои основные активы бизнес не торопится, а многие, именно в кризис, готовятся к расширению своих мощностей. Конечно, есть продажи промышленной недвижимости, связанные с оптимизацией бизнеса, но это скорее здоровый процесс, чем кризисная распродажа. Отметим, что по нашим оценкам, все таки падение цен на офисную недвижимость значительно выше, чем на промышленную, хотя и не очень значительно. Это можно объяснить тем, что офисные помещения, как любые помещения свободного назначения, всегда являлись предметом спекуляций, объектом извлечения спекулятивной прибыли, чего нельзя сказать о промышленных площадях, которыми, конечно, тоже можно спекулировать, но, как правило, их приобретают для производственных целей. В наилучшем положении находится сектор торговой недвижимости. Здесь падения, по сравнению с другими секторами, существенно меньше,а на объекты, расположенные в особо удачных для торговли местах, вообще падение цен не наблюдается. Можно констатировать, что сектор торговой недвижимости пострадал меньше всех, хотя помещения, в которых ранее велась торговля, но не совсем подходящие по своему расположению для размещения торговых площадей, конечно, в цене упали, но это скорее не отражение кризисного падения цен в этом секторе, а просто оценка потребительских свойств данных помещений с точки зрения для размещения в них торговых объектов. Если обобщить все выше сказанное, то можно увидеть очевидную зависимость между способностью недвижимого имущества приносить в период кризиса доход своему владельцу и величиной падения цены на данный тип объектов, чем выше способность приносить доход - тем меньше падает цена на такую недвижимость. Действительно, в первую очередь падает цена на объекты спекуляций или объекты, в которых существует значительная спекулятивная составляющая, конечно, в первую очередь - это земля. Объекты недвижимости включенные в производственный цикл того, или иного бизнеса теряют в цене значительно меньше, если этот бизнес способен приносить доход. Это относится к торговым, складским и промышленным площадям. Это ясный урок кризиса всем инвесторам в недвижимость - если хотите большей устойчивости - вкладывайте в объекты, которые при различных кризисных изменениях смогут приносить доход, а не будут неликвидной обузой вашему бизнесу.
|
